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Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen

Wer Dinge privat oder gewerblich verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss hierauf Einkommenssteuer zahlen, die bei solchen Transaktionen als Spekulationssteuer bezeichnet wird. Dies gilt natürlich auch für den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Allerdings macht der Gesetzgeber hierbei eine wichtige Ausnahme mit der sogenannten Spekulationsfrist: Nach zehnjähriger Haltefrist können Sie Immobilien steuerfrei verkaufen. Der Gesetzgeber geht dann davon aus, dass Sie den Immobilienbesitz nicht zu reinen Spekulationszwecken erworben haben.

Wann fällt generell eine Spekulationssteuer an?

Grundsätzlich zahlen Sie die Spekulationssteuer, wenn Sie mit dem Verkauf eines Gutes einen Gewinn erzielt haben. Wenn Sie hingegen belegen können, dass Sie eine Immobilie (oder ein anderes werthaltiges Gut wie etwa Edelmetalle oder Antiquitäten) teurer gekauft als verkauft haben, fällt beim Verkauf auch keine Steuer an. Die Spekulationssteuer bezieht sich nur auf den erzielten Gewinn. Achtung: Die Finanzämter fassen bei umfangreichen Verkaufsaktivitäten durchaus nach. Es ist daher wichtig, nicht nur Verkaufs-, sondern auch Kaufbelege aufzubewahren, um die tatsächliche Differenz zwischen beiden Summen belegen zu können. Im Steuerrecht heißt ein Spekulationsgewinn übrigens „Einkunft aus privaten Veräußerungsgeschäften“ (§§ 22, 23 EStG).

Fakten zur Spekulationssteuer auf Immobilien im Überblick:

  • Die Spekulationssteuer erhebt das Finanzamt nicht bei einer ausschließlichen Eigennutzung der Immobilie.
  • Wenn eine Spekulationssteuer fällig wird, liegt die Spekulationsfrist bei 10 Jahren.
  • Wenn Sie eine fremdgenutzte Immobilie oder ein Grundstück verkaufen, müssen Sie die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten, damit ein etwaiger Gewinn steuerfrei bleibt.
  • Wenn Sie vier oder mehr Immobilien in einem Zeitraum von fünf Jahren verkaufen, ist dies ein gewerblicher Handel, der immer besteuert wird.

Wie wird die Zehnjahresfrist gemessen?

Maßgebend für die Zehnjahresfrist, nach welcher der Verkauf steuerfrei bleibt, ist das notarielle Beurkundungsdatum der beiden Kaufverträge für die Anschaffung und den Verkauf. Die konkreten Geldflüsse spielen hingegen keine Rolle.

Warum gibt es eine Spekulationssteuer?

Gerade in Zeiten rasant steigender Immobilienpreise gibt es durchaus vermögende Privatleute, die Immobilien allein aus Gründen der Spekulation auf eine Wertsteigerung kaufen und verkaufen. Das Finanzamt und der Gesetzgeber vermuten diese Spekulationsabsicht bei einer Haltedauer unter 10 Jahren und keiner oder nur einer sporadischen Eigennutzung. Dennoch ist so eine Spekulation natürlich legal und auch vollkommen legitim, nur kann sie nicht steuerfrei bleiben.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Es ist trotz der Bezeichnung keine gesonderte Steuer mit einem eigenen Steuersatz (wie etwa die Kapitalertragssteuer). Ihre Höhe entspricht exakt dem persönlichen Einkommenssteuersatz im Jahr des Verkaufs. Achtung: Wenn der Gewinn aus dem Immobilienverkauf sehr hoch ausfällt, wird sich dieser Steuersatz durch die Steuerprogression voraussichtlich mehr oder minder deutlich erhöhen.

Sollte man Immobilien trotz der Spekulationssteuer verkaufen?

Es gibt Szenarien, in denen Sie um einen Verkauf gar nicht herumkommen, ob er nun steuerfrei erfolgen kann oder nicht. Meistens benötigen Sie das Kapital aus dem Verkauf. Wir beraten Sie zum Wert Ihrer Immobilie, übernehmen auch gern den Verkauf für Sie, schauen uns Ihre Unterlagen an und können dann den Gewinn und die darauf voraussichtlich fällige Steuer wenigstens schätzen. Eine genaue Zahl auf Euro und Cent können wir Ihnen freilich nicht nennen, weil wir Ihre übrigen Einkünfte nicht kennen. Hierzu müssen Sie Ihren Steuerberater befragen.

Wann bleiben Gewinne steuerfrei, wenn die Besitzer die Immobilien selbst bewohnen?

Wenn Sie Ihr Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen und es im Jahr dieses Verkaufs sowie in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt haben, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Es müssen keine drei Jahre (36 Monate) Ihrer Eigennutzung zusammenkommen. Sie könnten die Immobilie also beispielsweise im April des ersten Jahres bezogen, im zweiten Jahr durchgängig bewohnt und im Juni des dritten Jahres verkauft haben. Der Gewinn bliebe dennoch steuerfrei. Diese Regelung gilt sogar für Ferienwohnungen, wenn Sie diese in drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt haben. Sie sollten diese aber nicht zwischenzeitlich vermietet haben.

Eigennutzung der Immobilien durch eigene Kinder.

Wenn Sie ein Kind in Ihrem Haus unentgeltlich wohnen lassen und dieses noch Anspruch auf Kindergeld bzw. den Kinderfreibetrag hat, gilt dies ebenso als Eigennutzung von Immobilien. Dieses Szenario ergibt sich bei erwachsenen, aber noch in der Ausbildung befindlichen Kindern.

Was passiert im Scheidungsfall?

Dieser Fall gilt in Bezug auf die Spekulationssteuer als Klassiker: Sie haben als Ehepaar gemeinsam ein Haus erworben und bilden juristisch eine Zugewinngemeinschaft. Das Haus gehört Ihnen mithin gemeinsam. Nun trennen Sie sich und möchten das Haus verkaufen, in welchem Sie gemeinsam erst ein oder zwei Jahre gewohnt haben. Gemeinsam wollen Sie dort nicht mehr wohnen. Gehen Sie so vor: Ein Partner zieht aus (sehr oft der Mann). Die Ehefrau bleibt im Haus, bis die drei Jahre der Eigennutzung erreicht sind. Sie bleiben vor dem Finanzamt gemeinsame Besitzer und Nutzer. Dann verkaufen Sie das Haus, zahlen auf einen etwaigen Gewinn keine Steuern und teilen den Erlös so auf, wie es Ihre Scheidungsvereinbarung bestimmt.

Fazit

Gewinne aus dem Immobilienverkauf sind nicht zu versteuern, wenn Sie diese bei einer Fremdnutzung mindestens zehn Jahre + einen Tag besessen oder sie in drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt haben.

Veröffentlicht von
Stefan Korn
am
10.5.2022

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