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Immobilienkauf: Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Wie viel Eigenkapital für die Finanzierung eines Immobilienkaufs erforderlich ist, gehört zu den am häufigsten diskutierten Fragen. Vorab: Eine Standardantwort gibt es darauf nicht. Auch die Empfehlungen einzelner Banken unterscheiden sich diesbezüglich. Nicht zuletzt hängt die empfohlene Eigenkapitalausstattung von aktuellen Zinssätzen am Hypothekenmarkt ab. Die Betrachtung in diesem Artikel stammt vom Januar 2022. Die Leitzinsen der EZB liegen bei 0,0 %, und das schon seit fünf Jahren. Dementsprechend niedrig fallen die Hypothekenzinsen aus. Das wirkt sich unmittelbar auch auf den Eigenkapitalbedarf beim Immobilienkauf aus.

Was haben die Hypothekenzinsen mit dem erforderlichen Eigenkapital zu tun?

Nun, sie senken die Finanzierungskosten dergestalt, dass es sich Immobilienkäufer leisten können, die Finanzierung mit einer sehr niedrigen Eigenkapitalausstattung anzugehen. Empfohlen wird dies zwar nicht unbedingt, doch es kann funktionieren und wird von den Banken auch so offeriert. Zum Vergleich: Lauteten deren Empfehlungen um das Jahr 2010 herum noch, eine Eigenkapitalquote von ~20 % anzustreben, so sind sie heute oft mit 5 bis 10 % zufrieden. Doch auch die Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich, wenngleich teuer.

Warum ist Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung wertvoll?

Ganz einfach: Es schützt sie im schlimmsten Fall vor der Insolvenz (auch der privaten Verbraucherinsolvenz), falls Sie Ihr Haus in einigen Jahren aufgeben müssen, ohne die Hypothek getilgt zu haben. Sie erhalten dann nämlich beim Verkauf einen Preis, der die Kaufnebenkosten, die Sie einst entrichtet haben, nicht inkludiert. Dies sind:

  • Grunderwerbsteuer (meistens der größte Posten)
  • eventuell eine Maklercourtage, falls Sie diese entrichtet haben
  • Erschließungskosten für das Grundstück, falls Sie neu gebaut     haben
  • Notarkosten
  • weitere Nebenkosten zum Beispiel für die Vermessung

Diese Kosten liegen meistens bei 10 bis 15% des Kaufpreises, in einigen Fällen auch darüber. Hinzu kommt: Das Haus wurde darüber hinaus im Laufe der Jahre nicht wertvoller, es unterliegt dem Verschleiß. Dies trifft trotz vielerorts steigender Immobilienpreise zu. Nun hängt die erforderliche Eigenkapitalausstattung noch von der Laufzeit Ihres Hypothekendarlehens ab. Wenn Sie diese sehr lang ausgestaltet haben (25 bis 30 Jahre oder auch länger), könnte es sein, dass Sie zum Zeitpunkt eines Notverkaufs zum Beispiel nach 10 Jahren von der Hypothek erst sehr wenig getilgt haben. Dies liegt an der Eigenschaft des aufgenommenen Annuitätendarlehens: Jede Monatsrate enthält einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Konstruktionsbedingt ist der Tilgungsanteil anfangs sehr klein. Manchmal beträgt er zu Beginn nur 1,0 % der Monatsrate und steigt auch nur in Zehntelprozentschritten. Das bedeutet, dass Sie zum Zeitpunkt Ihres Verkaufsmöglicherweise erst 12 bis 15 % Ihrer Hypothek getilgt haben. Dies entspricht wahrscheinlich dem Wertverlust der Immobilie, der je nach äußeren Umständen sogar höher ausfallen könnte. Im günstigsten Fall finden Sie jemanden, der Ihnen glatt die Resthypothek abnimmt – aber nicht Ihre anfangs entrichteten Nebenkosten. Die Resthypothek könnte dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie entsprechen. Sollten Sie nun die Nebenkosten beim Kauf per Kredit finanziert haben, würden Sie diese Kosten nicht zurückerhalten. Daher ist zu empfehlen,sie auf jeden Fall per Eigenkapital zu finanzieren, damit Sie nicht nach dem Hausverkauf noch auf einem Schuldenberg sitzen, obwohl Sie nun wieder Miete zahlen müssen. Ein weiterer Aspekt kommt noch hinzu: Bei einem Notverkauf müssen Sie an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Kreditablösung zahlen. Auch dieses Geld benötigen Sie zusätzlich. Aus solchen Überlegungen resultierte lange Jahre die Empfehlung, einen Eigenkapitalanteil von ~20 % anzustreben. Auch dies ist nur eine grobe Empfehlung für jüngere Personen, die sich mit der Tilgung mehrere Jahrzehnte Zeit lassen können. Sollten Sie allerdings schon 45 Jahre oder älter sein, benötigen Sie eigentlich eine noch höhere Eigenkapitalquote, weil sonst bei der kürzeren Laufzeit Ihres Hypothekendarlehens (bedingt durch Ihr Lebensalter) die Monatsraten viel zuhoch ausfallen würden.

Was gehört alles zum Eigenkapital?

Die Banken bewerten bei der Finanzierung –aufgepasst! – Ihr gesamtes Vermögen, das Sie nicht zwingend sofort für den Immobilienkauf einsetzen müssen. Es muss nur vorhanden und aktivierbar sein. Dazu gehören:

  • Barvermögen
  • Ersparnisse auf Konten
  • Eigenanteil eines Bausparguthabens
  • Lebensversicherungen
  • Wertpapier (Aktien, Investmentfonds)
  • das schon bezahlte oder geerbte Baugrundstück
  • andere schon bezahlte oder geerbte Immobilien

 

Natürlich verlangt die Bank nicht von Ihnen, dass Sie für Ihren neuen Immobilienkauf eine Lebensversicherung auflösen, alle Ihre Aktien verkaufen oder schon vorhandene Immobilien veräußern. Es geht nur im Sinne der im vorherigen Abschnitt erläuterten Risiken darum, dass Sie über dieses Vermögen verfügen, damit es nicht zur Zwangsversteigerung kommen muss, falls Sie Ihre neue Hypothek nicht mehr tilgen können. Bei dieser Zwangsversteigerung hätte auch Ihre finanzierende Bank einiges zu verlieren, denn meistens erzielen Zwangsversteigerungen nur ~50 %des eigentlichen Wertes. Wenn Sie mit diesem Betrag Ihre Hypothek nichtvollständig ablösen können, melden Sie voraussichtlich Insolvenz an. Damit bleibt auch die Bank auf einem Teil der Schulden sitzen.

Wie ermitteln Sie Ihren möglichen Eigenkapitalanteil?

Die genannten Vermögenswerte sollten Sie einmal aufaddieren. Dann sollten Sie klug überlegen, welche dieser Werte Siefür einen Immobilienkauf günstig liquidieren könnten. Der Idealfall wäre, dass Sie über so viel Geld auf dem Konto und in bar verfügen, dass Sie Wertpapiere und Lebensversicherungen nicht antasten müssen. Das kann, muss aber nicht der Fall sein. Darüber hinaus benötigen Sie auch nach dem Immobilienkauf über ein kleines Polster, falls es am Haus einmal zu einer größeren Reparatur kommt oder Sie beispielsweise eine neue, sehr umweltfreundliche Heizung einbauen möchten, die sich auch nach zehn Jahren amortisiert, zunächst aber erst einmal viel Geld kostet. Ein anderer Aspekt ergibt sich aus der Wertentwicklung Ihrer Vermögenswerte. Aktien und sonstige Wertpapiere könnten vielleicht noch stark im Wert steigen, Lebensversicherungen möglicherweise nicht. So eine Bewertung ist sehr komplex und erfordert auch eine gewisse Expertise. Lassen Sie sich hierzu von einem Finanzfachmann beraten. Wichtig wäre dies, wenn Sie einige der Werte liquidieren müssen, weil Ihr Barvermögen bzw. das Geld auf Sparkonten für den anvisierten Eigenkapitalanteil nicht genügt.

Was empfehlen die Banken in puncto Eigenkapitalquote?

Hier einige Empfehlungen von renommierten Geldinstituten:

  • Der Sparkassenverband empfiehlt ein Minimum von 20 % und idealerweise 30 % oder mehr der Gesamterwerbskosten (Kaufkosten + sämtliche Nebenkosten wie oben genannt). Der Tenor der Sparkassen lautet: Die Eigenkapitalquote kann gar nicht hoch genug ausfallen.
  • Die Volks- und Raiffeisenbanken geben eine ähnliche Empfehlung ab, gestehen aber zu, dass die Eigenkapitalquote durchaus niedriger ausfallen kann.
  • Die ING-DiBa AG empfiehlt minimal 5,5 % des Kaufpreises, um wenigstens die Grunderwerbsteuer und Notarkosten abzudecken. Sie erwähnt zwar auch Maklerkosten, die in diesem Anteil inbegriffen sein könnten, doch das wäre nach unserer Auffassung zu knapp kalkuliert.

Eigenkapitalquote und Finanzierungskosten

Ein wichtiger Aspekt soll nicht unerwähnt bleiben: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger erhalten Sie Ihre Finanzierung auch. Dies gilt, wohlgemerkt, bei ansonsten identischen Bedingungen. Diese wären: Sie finanzieren dieselbe Summe über dieselbe Laufzeit für dasselbe Objekt. Diese Randbedingungen und Ihre Eigenkapitalquote bestimmenden Zinssatz. Wenn Sie bei sonst gleichbleibenden Randbedingungen (Gesamtumfang der Finanzierung, Laufzeit des Darlehens bzw. erste Zinsbindungsfrist, Objekt) die Eigenkapitalquote erhöhen, senkt das den Zinssatz, weil eine höhere Eigenkapitalquote das Ausfallrisiko für die Bank senkt. Es ist hierzuanzumerken, dass bei den sehr niedrigen Hypothekenzinsen des Jahres 2021 der Zinssatz in Ihren Überlegungen vielleicht nicht die größte Rolle spielt. Doch bedenken Sie, dass die EZB-Leitzinsen und nachfolgend auch die Hypothekenzinsen wieder steigen könnten. Sie werden die erste Finanzierung beim Immobilienkauf mit einer Zinsbindung von vielleicht 10 oder 15 Jahren aufnehmen. Natürlich können Sie sich auch für eine längere Zinsbindungsfrist entscheiden, doch dies erhöht zwangsläufig den Zinssatz. Danach benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wenn bis dahin die Zinsen gestiegen sind, könnte das Darlehen mit einer zu niedrigen Eigenkapitalquote dann sehr teuer werden.

Unsere Empfehlung zum Eigenkapital

Streben Sie eine höhere Eigenkapitalquote bei Ihrem Immobilienkauf an. Die Finanzierung gelingt damit wesentlich einfacher.

Veröffentlicht von
Stefan Korn
am
11.1.2022

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